SCI LES MUSIC'IMMO
Société Civile Immobilière à l'IS • Location de locaux professionnels • Amortissements composants • TVA sur option • Rentabilité locative
📋 Mise en situation professionnelle
La SCI LES MUSIC'IMMO est une société civile immobilière créée en 2015, spécialisée dans la location de locaux à usage professionnel. Son patrimoine est composé de trois immeubles situés dans la métropole de Lyon, loués à des entreprises du secteur culturel et musical (studios d'enregistrement, salles de répétition, bureaux de production).
La SCI a opté pour l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés (option irrévocable) et pour l'assujettissement à la TVA sur ses loyers commerciaux. Cette double option lui permet de récupérer la TVA sur ses investissements et de déduire fiscalement les amortissements de ses immeubles.
Vous êtes collaborateur au sein du cabinet IMMOB-CONSEIL qui accompagne cette SCI depuis sa création. La gérante, Mme Sophie MUSIC, vous confie les travaux de clôture de l'exercice N ainsi que l'analyse financière du patrimoine.
La clôture de l'exercice a lieu le 31 décembre N.
📎 Annexes documentaires
📋 Annexe 1 : Fiche d'identité de la SCI
| Raison sociale | SCI LES MUSIC'IMMO |
| Siège social | 25 rue des Studios, 69003 LYON |
| N° SIRET | 823 456 789 00015 |
| Capital social | 200 000 € |
| Forme juridique | Société Civile Immobilière |
| Régime fiscal | Option IS (art. 206-3 CGI) |
| Gérant | Mme Sophie MUSIC |
| Associés | Mme MUSIC (60 %) – M. MUSIC (40 %) |
| Date de création | 12/03/2015 |
| Activité | Location de locaux professionnels (NAF 6820A) |
| Effectif | 0 salarié (gestion externalisée) |
| Régime TVA | Option TVA sur loyers (art. 260-2° CGI) |
| Exercice comptable | 01/01/N au 31/12/N |
📋 Annexe 2 : Patrimoine immobilier au 31/12/N
| Immeuble | Date acquisition | Prix acquisition HT | Surface (m²) | Locataire principal | Loyer annuel HT |
|---|---|---|---|---|---|
| IMMEUBLE A – « Le Studio » | 01/04/2015 | 480 000 € | 350 m² | MUSIC PROD SARL | 54 000 € |
| IMMEUBLE B – « L'Ampli » | 01/07/2018 | 620 000 € | 480 m² | SONO-SYSTEM SAS | 72 000 € |
| IMMEUBLE C – « La Scène » | 01/10/2021 | 750 000 € | 600 m² | LIVE EVENTS SAS | 54 000 € |
| TOTAL PATRIMOINE | 1 850 000 € | 1 430 m² | 180 000 € |
Note : Tous les baux sont des baux commerciaux 3/6/9 avec option TVA. Les loyers sont payables trimestriellement à terme échu.
📋 Annexe 3 : Amortissements par composants
Conformément au PCG, la SCI applique la méthode des amortissements par composants pour ses immeubles. La ventilation retenue est la suivante :
| Composant | Quote-part valeur | Durée amortissement | Observations |
|---|---|---|---|
| Structure / Gros œuvre | 50 % | 50 ans | Fondations, murs porteurs, planchers |
| Toiture | 10 % | 25 ans | Charpente, couverture, étanchéité |
| Façades / Menuiseries | 15 % | 20 ans | Ravalement, fenêtres, portes |
| Installations techniques | 20 % | 15 ans | Électricité, plomberie, chauffage, climatisation |
| Agencements intérieurs | 5 % | 10 ans | Cloisons, revêtements, sanitaires |
| TOTAL | 100 % |
Information importante : Le terrain représente 20 % de la valeur d'acquisition et n'est pas amortissable. Les pourcentages ci-dessus s'appliquent donc sur 80 % du prix d'acquisition (valeur des constructions).
📋 Annexe 4 : État des amortissements au 01/01/N
IMMEUBLE A – « Le Studio » (acquis 01/04/2015)
| Composant | Valeur brute | Durée | Amort. cumulés 01/01/N |
|---|---|---|---|
| Terrain (non amortissable) | 96 000 € | — | 0 € |
| Structure (50 % × 384 000 €) | 192 000 € | 50 ans | 33 408 € |
| Toiture (10 % × 384 000 €) | 38 400 € | 25 ans | 13 363 € |
| Façades (15 % × 384 000 €) | 57 600 € | 20 ans | 25 056 € |
| Installations (20 % × 384 000 €) | 76 800 € | 15 ans | 44 544 € |
| Agencements (5 % × 384 000 €) | 19 200 € | 10 ans | 16 704 € |
| TOTAL | 480 000 € | 133 075 € |
IMMEUBLE B – « L'Ampli » (acquis 01/07/2018)
| Composant | Valeur brute | Durée | Amort. cumulés 01/01/N |
|---|---|---|---|
| Terrain (non amortissable) | 124 000 € | — | 0 € |
| Structure (50 % × 496 000 €) | 248 000 € | 50 ans | 27 280 € |
| Toiture (10 % × 496 000 €) | 49 600 € | 25 ans | 10 912 € |
| Façades (15 % × 496 000 €) | 74 400 € | 20 ans | 20 460 € |
| Installations (20 % × 496 000 €) | 99 200 € | 15 ans | 36 373 € |
| Agencements (5 % × 496 000 €) | 24 800 € | 10 ans | 13 640 € |
| TOTAL | 620 000 € | 108 665 € |
IMMEUBLE C – « La Scène » (acquis 01/10/2021)
| Composant | Valeur brute | Durée | Amort. cumulés 01/01/N |
|---|---|---|---|
| Terrain (non amortissable) | 150 000 € | — | 0 € |
| Structure (50 % × 600 000 €) | 300 000 € | 50 ans | 13 500 € |
| Toiture (10 % × 600 000 €) | 60 000 € | 25 ans | 5 400 € |
| Façades (15 % × 600 000 €) | 90 000 € | 20 ans | 10 125 € |
| Installations (20 % × 600 000 €) | 120 000 € | 15 ans | 18 000 € |
| Agencements (5 % × 600 000 €) | 30 000 € | 10 ans | 6 750 € |
| TOTAL | 750 000 € | 53 775 € |
Note : Les amortissements cumulés au 01/01/N tiennent compte du prorata temporis pour l'année d'acquisition.
📋 Annexe 5 : Provision pour gros travaux – Ravalement de façade
L'immeuble A « Le Studio » fait l'objet d'un arrêté municipal de ravalement notifié le 15/09/N. Les travaux doivent être réalisés avant le 31/12/N+2.
| Date de notification | 15/09/N |
| Délai de réalisation | 2 ans (avant 31/12/N+2) |
| Devis obtenu (HT) | 45 000 € |
| TVA 20 % | 9 000 € |
| Montant TTC | 54 000 € |
| Provision existante au 01/01/N | 0 € |
Rappel : Conformément au PCG, une provision pour charges doit être constituée dès que l'obligation est certaine et le montant estimable. Le ravalement obligatoire remplit ces conditions. La provision est dotée sur la durée restant à courir jusqu'aux travaux.
📋 Annexe 6 : Dépôts de garantie des locataires
| Locataire | Immeuble | Dépôt de garantie HT | Date versement |
|---|---|---|---|
| MUSIC PROD SARL | A – Le Studio | 13 500 € | 01/04/2015 |
| SONO-SYSTEM SAS | B – L'Ampli | 18 000 € | 01/07/2018 |
| LIVE EVENTS SAS | C – La Scène | 13 500 € | 01/10/2021 |
| TOTAL | 45 000 € | ||
Note : Les dépôts de garantie correspondent à 3 mois de loyer HT conformément aux baux commerciaux. Ils sont comptabilisés en compte 165 « Dépôts et cautionnements reçus ».
📋 Annexe 7 : Quittancement du 4ème trimestre N
Les loyers sont payables trimestriellement à terme échu. Le loyer du 4ème trimestre N a été quittancé le 01/01/N+1.
| Locataire | Loyer trimestriel HT | TVA 20 % | TTC | Date quittance |
|---|---|---|---|---|
| MUSIC PROD SARL | 13 500 € | 2 700 € | 16 200 € | 01/01/N+1 |
| SONO-SYSTEM SAS | 18 000 € | 3 600 € | 21 600 € | 01/01/N+1 |
| LIVE EVENTS SAS | 13 500 € | 2 700 € | 16 200 € | 01/01/N+1 |
| TOTAL Q4 | 45 000 € | 9 000 € | 54 000 € |
Travail demandé : Au 31/12/N, ces loyers concernent l'exercice N mais n'ont pas encore été facturés. Il convient de les comptabiliser en produits à recevoir.
📋 Annexe 8 : Emprunt immobilier – Immeuble C
L'acquisition de l'immeuble C « La Scène » a été partiellement financée par un emprunt bancaire.
| Banque | CRÉDIT IMMO |
| Capital emprunté | 500 000 € |
| Date de déblocage | 01/10/2021 |
| Durée | 15 ans |
| Taux d'intérêt | 2,40 % / an |
| Mode de remboursement | Mensualités constantes |
| Échéance | 1er de chaque mois |
Situation de l'emprunt au 31/12/N :
| Capital restant dû au 01/01/N | 456 200 € |
| Échéances payées en N (12 mensualités) | 40 920 € |
| Dont capital remboursé en N | 30 180 € |
| Dont intérêts payés en N | 10 740 € |
| Capital restant dû au 31/12/N | 426 020 € |
Intérêts courus non échus au 31/12/N :
La dernière échéance payée date du 01/12/N. Les intérêts du 01/12/N au 31/12/N doivent être rattachés à l'exercice N.
| Capital restant dû au 01/12/N | 428 560 € |
| Taux mensuel | 2,40 % / 12 = 0,20 % |
| Intérêts courus (1 mois) | 857,12 € |
📋 Annexe 9 : Données TVA – Exercice N
Récapitulatif des produits (TVA collectée) :
| Loyers encaissés (3 premiers trimestres) | 135 000 € HT |
| TVA collectée sur loyers encaissés | 27 000 € |
| Loyers du Q4 (non facturés au 31/12/N) | 45 000 € HT |
| TVA sur loyers Q4 (exigible en N+1) | 9 000 € |
TVA déductible de l'exercice :
| TVA sur charges de copropriété | 1 850 € |
| TVA sur travaux d'entretien courant | 2 400 € |
| TVA sur honoraires de gestion | 1 920 € |
| TVA sur assurances (non soumises) | 0 € |
| TVA sur intérêts d'emprunt (non soumis) | 0 € |
| Total TVA déductible | 6 170 € |
Coefficient d'assujettissement :
La SCI a opté pour la TVA sur l'ensemble de ses loyers. Le coefficient d'assujettissement est de 100 % (pas de location exonérée).
Toutefois, une régularisation annuelle du coefficient de déduction peut être nécessaire si des charges sont affectées à des opérations mixtes.
📋 Annexe 10 : Éléments pour le calcul du résultat fiscal
| Élément | Montant | Observations |
|---|---|---|
| Résultat comptable avant impôt | 72 000 € | Après écritures d'inventaire |
| Dotations aux amortissements comptables | 38 720 € | Composants – voir détail |
| Dotation provision ravalement | 15 000 € | 1/3 du devis sur 3 exercices |
| Charges de copropriété | 9 250 € | Entièrement déductibles |
| Taxe foncière | 12 400 € | Déductible |
| Assurances | 4 800 € | Déductibles |
| Honoraires de gestion | 9 600 € | Déductibles |
| Intérêts d'emprunt | 10 740 € | Déductibles |
| Frais de comptabilité | 3 600 € | Déductibles |
Points d'attention fiscaux :
- Amortissements fiscaux = Amortissements comptables : pas de réintégration (composants conformes à la doctrine fiscale)
- Provision pour ravalement : déductible car obligation légale (arrêté municipal)
- Pas de taux réduit PME : une SCI ne peut pas bénéficier du taux de 15 % (réservé aux sociétés commerciales)
📋 Annexe 11 : Bilan simplifié au 31/12/N (avant écritures d'inventaire)
| ACTIF | Brut | Amort/Dépréc. | Net |
|---|---|---|---|
| Terrains | 370 000 | — | 370 000 |
| Constructions | 1 480 000 | 295 515 | 1 184 485 |
| Créances clients | 0 | — | 0 |
| Autres créances | 8 500 | — | 8 500 |
| Disponibilités | 125 000 | — | 125 000 |
| TOTAL ACTIF | 1 983 500 | 295 515 | 1 687 985 |
| PASSIF | Montant |
|---|---|
| Capital | 200 000 |
| Réserves | 580 000 |
| Report à nouveau | 42 965 |
| Résultat (avant impôt) | 72 000 |
| Capitaux propres | 894 965 |
| Provisions pour risques | 0 |
| Emprunts bancaires | 426 020 |
| Dépôts de garantie reçus | 45 000 |
| Fournisseurs | 12 000 |
| Dettes fiscales et sociales | 310 000 |
| TOTAL PASSIF | 1 687 985 |
📋 Annexe 12 : Projet d'acquisition d'un 4ème immeuble
La gérante envisage l'acquisition d'un quatrième immeuble pour diversifier le patrimoine locatif.
Caractéristiques du projet :
| Désignation | IMMEUBLE D – « Le Vinyl » |
| Localisation | Zone d'activités Gerland, Lyon 7ème |
| Surface | 400 m² |
| Prix d'acquisition HT | 580 000 € |
| Frais de notaire (estimés) | 45 000 € |
| Loyer annuel prévisionnel HT | 52 000 € |
| Charges prévisionnelles annuelles | 8 000 € |
Financement envisagé :
| Apport en compte courant d'associés | 125 000 € |
| Emprunt bancaire | 500 000 € |
| Durée de l'emprunt | 20 ans |
| Taux d'intérêt annuel | 3,20 % |
| Mode de remboursement | Mensualités constantes |
Questions de la gérante :
- Quel est le rendement locatif brut et net de ce projet ?
- Quel est le montant de la mensualité d'emprunt ?
- Le cash-flow sera-t-il positif dès la première année ?
- Comment se compare ce rendement avec le patrimoine existant ?
📝 Travail à faire
ACTIVITÉ TYPE 1 : Réaliser l'arrêté des comptes
À partir des annexes 1 à 8, et en vous référant aux principes comptables en vigueur :
- 1.1 Calculez et comptabilisez les dotations aux amortissements de l'exercice N pour les 3 immeubles (méthode des composants).
- 1.2 Comptabilisez la provision pour gros travaux (ravalement de façade).
- 1.3 Vérifiez la comptabilisation des dépôts de garantie reçus.
- 1.4 Comptabilisez les loyers à recevoir du 4ème trimestre N.
- 1.5 Comptabilisez les intérêts courus non échus sur l'emprunt.
ACTIVITÉ TYPE 2 : Établir les déclarations fiscales
À partir des annexes 9 et 10 :
- 2.1 Établissez la déclaration de TVA CA3 de décembre N.
- 2.2 Calculez le résultat fiscal de la SCI.
- 2.3 Calculez l'impôt sur les sociétés dû (taux normal 25 %).
- 2.4 Calculez la CFE et la CVAE de la SCI.
ACTIVITÉ TYPE 3 : Analyser et établir les prévisions
À partir des annexes 11 et 12 :
- 3.1 Établissez le bilan fonctionnel de la SCI au 31/12/N.
- 3.2 Calculez la rentabilité locative brute et nette du patrimoine actuel.
- 3.3 Étudiez le projet d'acquisition : calcul de la mensualité d'emprunt et du rendement prévisionnel.
- 3.4 Établissez un tableau de flux de trésorerie simplifié et formulez un avis argumenté sur le projet.
📝 Activité Type 1 : Réaliser l'arrêté des comptes
À partir des annexes 1 à 8, procédez aux travaux d'inventaire nécessaires au 31/12/N pour la SCI LES MUSIC'IMMO.
Amortissements par composants – 3 immeubles
À partir des annexes 3 et 4, calculez les dotations aux amortissements de l'exercice N pour chaque immeuble, en distinguant les composants.
📌 Rappel : Décomposition des immeubles
- Terrain : 20 % du prix (non amortissable)
- Construction : 80 % du prix, ventilée en 5 composants
- Exercice N = exercice complet (12 mois) pour les 3 immeubles
1️⃣ IMMEUBLE A – « Le Studio » (acquis 01/04/2015)
Valeur des constructions = 480 000 × 80 % = 384 000 €
| Composant | Valeur | Durée | Dotation N |
|---|---|---|---|
| Structure (50 %) | 192 000 € | 50 ans | € |
| Toiture (10 %) | 38 400 € | 25 ans | € |
| Façades (15 %) | 57 600 € | 20 ans | € |
| Installations (20 %) | 76 800 € | 15 ans | € |
| Agencements (5 %) | 19 200 € | 10 ans | € |
| Total dotation Immeuble A | € | ||
2️⃣ IMMEUBLE B – « L'Ampli » (acquis 01/07/2018)
Valeur des constructions = 620 000 × 80 % = 496 000 €
| Composant | Valeur | Durée | Dotation N |
|---|---|---|---|
| Structure (50 %) | 248 000 € | 50 ans | € |
| Toiture (10 %) | 49 600 € | 25 ans | € |
| Façades (15 %) | 74 400 € | 20 ans | € |
| Installations (20 %) | 99 200 € | 15 ans | € |
| Agencements (5 %) | 24 800 € | 10 ans | € |
| Total dotation Immeuble B | € | ||
3️⃣ IMMEUBLE C – « La Scène » (acquis 01/10/2021)
Valeur des constructions = 750 000 × 80 % = 600 000 €
| Composant | Valeur | Durée | Dotation N |
|---|---|---|---|
| Structure (50 %) | 300 000 € | 50 ans | € |
| Toiture (10 %) | 60 000 € | 25 ans | € |
| Façades (15 %) | 90 000 € | 20 ans | € |
| Installations (20 %) | 120 000 € | 15 ans | € |
| Agencements (5 %) | 30 000 € | 10 ans | € |
| Total dotation Immeuble C | € | ||
4️⃣ Récapitulatif et écriture
5️⃣ Écriture comptable – 31/12/N
| Compte | Libellé | Débit | Crédit |
|---|---|---|---|
🚨 LES PIÈGES DE CET EXERCICE
- Le terrain n'est JAMAIS amortissable → Appliquer les % sur 80 % du prix (constructions seules)
- Chaque composant a sa propre durée → 5 calculs différents par immeuble
- L'exercice N est un exercice complet → Pas de prorata (les immeubles sont déjà en service)
- Une seule écriture globale → Pas une écriture par immeuble
✅ IMMEUBLE A – « Le Studio »
Constructions = 480 000 × 80 % = 384 000 €
| Composant | Valeur | Durée | Calcul | Dotation N |
|---|---|---|---|---|
| Structure | 192 000 € | 50 ans | 192 000 / 50 | 3 840 € |
| Toiture | 38 400 € | 25 ans | 38 400 / 25 | 1 536 € |
| Façades | 57 600 € | 20 ans | 57 600 / 20 | 2 880 € |
| Installations | 76 800 € | 15 ans | 76 800 / 15 | 5 120 € |
| Agencements | 19 200 € | 10 ans | 19 200 / 10 | 1 920 € |
| TOTAL IMMEUBLE A | 15 296 € | |||
✅ IMMEUBLE B – « L'Ampli »
Constructions = 620 000 × 80 % = 496 000 €
| Composant | Valeur | Durée | Calcul | Dotation N |
|---|---|---|---|---|
| Structure | 248 000 € | 50 ans | 248 000 / 50 | 4 960 € |
| Toiture | 49 600 € | 25 ans | 49 600 / 25 | 1 984 € |
| Façades | 74 400 € | 20 ans | 74 400 / 20 | 3 720 € |
| Installations | 99 200 € | 15 ans | 99 200 / 15 | 6 613 € |
| Agencements | 24 800 € | 10 ans | 24 800 / 10 | 2 480 € |
| TOTAL IMMEUBLE B | 19 757 € | |||
✅ IMMEUBLE C – « La Scène »
Constructions = 750 000 × 80 % = 600 000 €
| Composant | Valeur | Durée | Calcul | Dotation N |
|---|---|---|---|---|
| Structure | 300 000 € | 50 ans | 300 000 / 50 | 6 000 € |
| Toiture | 60 000 € | 25 ans | 60 000 / 25 | 2 400 € |
| Façades | 90 000 € | 20 ans | 90 000 / 20 | 4 500 € |
| Installations | 120 000 € | 15 ans | 120 000 / 15 | 8 000 € |
| Agencements | 30 000 € | 10 ans | 30 000 / 10 | 3 000 € |
| TOTAL IMMEUBLE C | 23 900 € | |||
📊 Récapitulatif des dotations N
| Immeuble A – Le Studio | 15 296 € |
| Immeuble B – L'Ampli | 19 757 € |
| Immeuble C – La Scène | 23 900 € |
| TOTAL DOTATIONS N | 58 953 € |
📝 Écriture comptable au 31/12/N
| Date | Compte | Libellé | Débit | Crédit |
|---|---|---|---|---|
| 31/12/N | 68112 | Dotations aux amortissements des constructions | 58 953,00 | |
| 2813 | Amortissements des constructions | 58 953,00 | ||
| Dotation aux amortissements exercice N – 3 immeubles (composants) | ||||
🧠 CE QUE VOUS DEVEZ RETENIR À VIE
- Terrain = 20 % du prix = NON amortissable
- Constructions = 80 % = base des composants
- 5 composants avec 5 durées différentes : Structure (50 ans), Toiture (25 ans), Façades (20 ans), Installations (15 ans), Agencements (10 ans)
- Amortissement linéaire = Valeur / Durée
- Une seule écriture globale pour tous les immeubles
Provision pour gros travaux – Ravalement
À partir de l'annexe 5, comptabilisez la provision pour le ravalement obligatoire de l'immeuble A.
Travail à faire :
- Analysez les conditions de constitution de la provision.
- Calculez le montant de la dotation N.
- Passez l'écriture comptable au 31/12/N.
1️⃣ Analyse des conditions
2️⃣ Calcul de la dotation N
3️⃣ Écriture comptable – 31/12/N
| Compte | Libellé | Débit | Crédit |
|---|---|---|---|
🚨 LE PIÈGE PRINCIPAL
La provision doit être constituée sur le montant HT (45 000 €) et non TTC !
Pourquoi ? La SCI a opté pour la TVA. Elle pourra donc récupérer la TVA sur les travaux lors de leur réalisation. La TVA n'est pas une charge pour elle.
✅ Analyse des conditions PCG
📌 Conditions de constitution d'une provision (PCG art. 322-1)
- ✅ Obligation actuelle : l'arrêté municipal crée une obligation légale
- ✅ Sortie de ressources probable : les travaux devront être réalisés
- ✅ Montant estimable : un devis de 45 000 € HT a été obtenu
→ Les 3 conditions sont remplies, la provision doit être constituée.
✅ Calcul de la dotation
• Notification : 15/09/N
• Date limite : 31/12/N+2
• Nombre d'exercices : N, N+1, N+2 = 3 exercices
Dotation annuelle :
45 000 € ÷ 3 = 15 000 € par an
📝 Écriture comptable au 31/12/N
| Date | Compte | Libellé | Débit | Crédit |
|---|---|---|---|---|
| 31/12/N | 6815 | Dotations aux provisions d'exploitation | 15 000,00 | |
| 1572 | Provisions pour gros entretien ou grandes révisions | 15 000,00 | ||
| Provision ravalement Immeuble A – Arrêté municipal 15/09/N – 1ère dotation sur 3 | ||||
⚠️ Compte 1572 vs 1518
Le compte 1572 « Provisions pour gros entretien ou grandes révisions » est spécifiquement prévu pour ce type de travaux programmés.
Le compte 1518 « Autres provisions pour risques » serait moins approprié car il s'agit d'une charge certaine, pas d'un risque.
🧠 CE QUE VOUS DEVEZ RETENIR À VIE
- Provision pour gros travaux = HT si l'entreprise récupère la TVA
- Compte 1572 pour les gros entretiens programmés
- Étalement possible sur la durée jusqu'aux travaux
- Déductible fiscalement si obligation légale (ravalement obligatoire)
- Lors des travaux : reprise de la provision et comptabilisation de la charge réelle
Vérification des dépôts de garantie
À partir de l'annexe 6, vérifiez la comptabilisation des dépôts de garantie reçus des locataires.
Travail à faire :
- Vérifiez le montant total des dépôts de garantie.
- Identifiez le compte approprié.
- Expliquez le traitement comptable et fiscal.
1️⃣ Récapitulatif des dépôts
2️⃣ Compte de comptabilisation
3️⃣ Questions de compréhension
✅ Récapitulatif des dépôts
| Locataire | Immeuble | Dépôt HT |
|---|---|---|
| MUSIC PROD SARL | A – Le Studio | 13 500 € |
| SONO-SYSTEM SAS | B – L'Ampli | 18 000 € |
| LIVE EVENTS SAS | C – La Scène | 13 500 € |
| TOTAL | 45 000 € | |
📌 Le compte 165 – Dépôts et cautionnements reçus
Ce compte enregistre les sommes reçues en garantie :
- Des locataires (dépôts de garantie des baux)
- Des clients (cautions sur prêt de matériel)
- Des sous-traitants (garanties de bonne exécution)
Ces sommes sont remboursables → c'est une DETTE, pas un produit !
📝 Écriture type (lors de la réception)
| Compte | Libellé | Débit | Crédit |
|---|---|---|---|
| 512 | Banque | 13 500,00 | |
| 165 | Dépôts et cautionnements reçus | 13 500,00 | |
| Réception dépôt de garantie – Bail MUSIC PROD | |||
🧠 CE QUE VOUS DEVEZ RETENIR À VIE
- Dépôt de garantie = DETTE (passif), pas un produit
- Compte 165 pour les dépôts REÇUS (vue bailleur)
- Compte 275 pour les dépôts VERSÉS (vue locataire)
- Pas d'impact sur l'IS : ce n'est pas un produit imposable
- Pas de TVA sur les dépôts de garantie (simple garantie)
Loyers à recevoir – Q4
À partir de l'annexe 7, comptabilisez les loyers du 4ème trimestre N à recevoir au 31/12/N.
📌 Principe de séparation des exercices
Les loyers du Q4 concernent l'exercice N mais seront facturés en N+1. Il faut les rattacher à l'exercice N en comptabilisant un produit à recevoir (FAR).
1️⃣ Montants à comptabiliser
2️⃣ Écriture comptable – 31/12/N
| Compte | Libellé | Débit | Crédit |
|---|---|---|---|
🚨 LE PIÈGE : Comptabilise-t-on la TVA ?
NON ! La TVA sur prestations de services (dont les loyers) est exigible à l'encaissement, pas à la facturation.
Les loyers du Q4 seront facturés et encaissés en N+1 → la TVA ne sera exigible qu'en N+1.
→ On comptabilise uniquement le produit HT en FAR.
✅ Calculs
| Locataire | Loyer Q4 HT |
|---|---|
| MUSIC PROD SARL | 13 500 € |
| SONO-SYSTEM SAS | 18 000 € |
| LIVE EVENTS SAS | 13 500 € |
| TOTAL Q4 HT | 45 000 € |
📝 Écriture comptable au 31/12/N
| Date | Compte | Libellé | Débit | Crédit |
|---|---|---|---|---|
| 31/12/N | 4181 | Clients – Factures à établir | 45 000,00 | |
| 752 | Revenus des immeubles | 45 000,00 | ||
| Loyers Q4 N à recevoir – 3 locataires | ||||
📌 Pourquoi le compte 752 ?
Le compte 752 – Revenus des immeubles est le compte spécifique pour les loyers perçus par les SCI et sociétés ayant une activité immobilière.
Le compte 706 (Prestations de services) serait moins approprié pour une activité principale de location immobilière.
🧠 CE QUE VOUS DEVEZ RETENIR À VIE
- Loyers à terme échu = FAR au 31/12
- Compte 4181 – Factures à établir (créance à recevoir)
- Compte 752 – Revenus des immeubles (produit SCI)
- Pas de TVA dans le FAR car TVA sur encaissement
- Contrepassation en N+1 lors de l'émission de la facture
Intérêts courus non échus (ICNE)
À partir de l'annexe 8, comptabilisez les intérêts courus non échus sur l'emprunt immobilier au 31/12/N.
1️⃣ Rappel des données
2️⃣ Calcul des ICNE
3️⃣ Écriture comptable – 31/12/N
| Compte | Libellé | Débit | Crédit |
|---|---|---|---|
✅ Calcul des ICNE
2,40 % ÷ 12 = 0,20 %
Intérêts courus (1 mois) :
428 560 € × 0,20 % = 857,12 €
📝 Écriture comptable au 31/12/N
| Date | Compte | Libellé | Débit | Crédit |
|---|---|---|---|---|
| 31/12/N | 6611 | Intérêts des emprunts et dettes | 857,12 | |
| 1688 | Intérêts courus sur emprunts | 857,12 | ||
| ICNE emprunt CRÉDIT IMMO – Période 01/12 au 31/12/N | ||||
🧠 CE QUE VOUS DEVEZ RETENIR À VIE
- ICNE = Intérêts courus non échus → charge à payer
- Compte 1688 pour les intérêts courus sur emprunts
- Calcul = Capital × Taux × Durée
- Contrepassation en N+1 lors du paiement de l'échéance
- Déductible fiscalement (charge d'intérêts)
Récapitulatif des écritures d'inventaire AT1
📋 Synthèse de toutes les écritures au 31/12/N
| N° | Compte | Libellé | Débit | Crédit |
|---|---|---|---|---|
| Ex.1 – Amortissements par composants (3 immeubles) | ||||
| 1 | 68112 | Dot. amort. constructions | 58 953,00 | |
| 2813 | Amort. des constructions | 58 953,00 | ||
| Ex.2 – Provision pour gros travaux (ravalement) | ||||
| 2 | 6815 | Dot. provisions exploitation | 15 000,00 | |
| 1572 | Provisions gros entretien | 15 000,00 | ||
| Ex.4 – Loyers à recevoir Q4 | ||||
| 4 | 4181 | Clients – Factures à établir | 45 000,00 | |
| 752 | Revenus des immeubles | 45 000,00 | ||
| Ex.5 – Intérêts courus non échus | ||||
| 5 | 6611 | Intérêts des emprunts | 857,12 | |
| 1688 | Intérêts courus sur emprunts | 857,12 | ||
| TOTAUX | 119 810,12 | 119 810,12 | ||
📈 Impact sur le résultat comptable
| Écriture | Impact résultat |
|---|---|
| Dotations amortissements (3 immeubles) | −58 953,00 € |
| Dotation provision ravalement | −15 000,00 € |
| Loyers à recevoir Q4 | +45 000,00 € |
| Intérêts courus sur emprunt | −857,12 € |
| Impact net sur résultat | −29 810,12 € |
🧮 Activité Type 2 : Établir les déclarations fiscales
À partir des annexes 9 et 10, établissez les déclarations fiscales de la SCI LES MUSIC'IMMO.
Déclaration CA3 – Décembre N
À partir de l'annexe 9, établissez la déclaration CA3 du mois de décembre N.
📌 Particularité TVA immobilière
La SCI a opté pour la TVA sur ses loyers (art. 260-2° CGI). La TVA est exigible sur les encaissements, pas sur les facturations.
Les loyers du Q4 non encore facturés ne génèrent donc pas de TVA collectée en décembre N.
1️⃣ TVA Collectée (sur encaissements)
Hypothèse : En décembre N, les loyers du Q3 (juillet-août-septembre) ont été encaissés.
2️⃣ TVA Déductible
TVA sur charges du mois de décembre (1/12 de l'année) :
3️⃣ TVA nette
🚨 ATTENTION : TVA sur encaissements
Pour les prestations de services (dont les loyers), la TVA est exigible sur les ENCAISSEMENTS, pas sur les facturations.
Les loyers du Q4 facturés en janvier N+1 et encaissés en janvier N+1 ne génèrent aucune TVA collectée en décembre N.
✅ Calcul de la TVA collectée
Loyers Q3 HT = 45 000 €
TVA collectée = 45 000 × 20 % = 9 000 €
✅ Calcul de la TVA déductible
TVA déductible mensuelle ≈ 6 170 ÷ 12 = 514 €
✅ TVA nette à payer
− TVA déductible : 514 €
= TVA nette : 8 486 €
🧠 CE QUE VOUS DEVEZ RETENIR À VIE
- TVA immobilière = exigibilité sur encaissement
- Option TVA obligatoire pour récupérer la TVA sur travaux
- Coefficient 100 % si tous les loyers sont soumis
- Pas de TVA sur intérêts d'emprunt ni assurances
Détermination du résultat fiscal
À partir de l'annexe 10, déterminez le résultat fiscal de la SCI pour l'exercice N.
⚠️ Particularité SCI à l'IS
Une SCI à l'IS est soumise aux mêmes règles fiscales qu'une société commerciale, MAIS elle ne peut pas bénéficier du taux réduit PME (15 %).
1️⃣ Analyse des réintégrations/déductions
2️⃣ Calcul du résultat fiscal
✅ Analyse des éléments
📌 Particularités fiscales des SCI à l'IS
- ✅ Amortissements par composants : déductibles (conformes doctrine fiscale)
- ✅ Provision pour ravalement : déductible (obligation légale certaine)
- ✅ Intérêts d'emprunt : déductibles sans limitation
- ❌ Pas de taux réduit PME : SCI = société civile, pas commerciale
📊 Tableau de passage au résultat fiscal
| Résultat comptable avant impôt | 72 000 € |
| + Réintégrations | 0 € |
| − Déductions | 0 € |
| RÉSULTAT FISCAL | 72 000 € |
Dans ce cas, le résultat fiscal = résultat comptable car toutes les charges comptabilisées sont fiscalement déductibles.
🧠 CE QUE VOUS DEVEZ RETENIR À VIE
- SCI à l'IS = même régime qu'une société commerciale pour les charges
- Amortissements immobiliers = déductibles (contrairement à l'IR)
- Pas de taux réduit 15 % pour les SCI (art. 219-I-b CGI)
- Provision pour obligation légale = déductible
Calcul et comptabilisation de l'IS
À partir du résultat fiscal déterminé (72 000 €), calculez l'IS dû par la SCI et passez l'écriture comptable.
⚠️ Rappel important
Les SCI à l'IS ne bénéficient PAS du taux réduit PME de 15 %.
L'intégralité du résultat est imposée au taux normal de 25 %.
1️⃣ Calcul de l'IS
2️⃣ Écriture comptable – 31/12/N
| Compte | Libellé | Débit | Crédit |
|---|---|---|---|
3️⃣ Résultat net après IS
✅ Calcul de l'IS
IS = 72 000 € × 25 % = 18 000 €
⚠️ Pourquoi pas de taux réduit ?
L'article 219-I-b du CGI réserve le taux réduit de 15 % aux :
- Sociétés dont le capital est entièrement libéré
- Détenu à 75 % par des personnes physiques
- CA < 10 M€
- Exerçant une activité commerciale, industrielle ou artisanale
→ Une SCI exerce une activité civile (location), pas commerciale !
📝 Écriture comptable au 31/12/N
| Date | Compte | Libellé | Débit | Crédit |
|---|---|---|---|---|
| 31/12/N | 695 | Impôt sur les bénéfices | 18 000,00 | |
| 444 | État – Impôt sur les bénéfices | 18 000,00 | ||
| IS exercice N – Taux 25 % | ||||
📊 Résultat net
− Impôt sur les sociétés : 18 000 €
= Résultat net : 54 000 €
🧠 CE QUE VOUS DEVEZ RETENIR À VIE
- SCI à l'IS = pas de taux réduit PME (activité civile)
- Taux unique 25 % sur l'intégralité du résultat
- Compte 695 = charge d'IS
- Compte 444 = dette envers l'État
CFE et CVAE – Contribution économique territoriale
Analysez l'assujettissement de la SCI à la contribution économique territoriale (CET = CFE + CVAE).
📋 Données pour la CET
| Chiffre d'affaires (loyers HT) | 180 000 € |
| Valeur locative des immeubles détenus | 45 000 € |
| Taux CFE de la commune (Lyon) | 26,50 % |
| Seuil CVAE | 500 000 € CA |
1️⃣ CFE – Cotisation Foncière des Entreprises
2️⃣ CVAE – Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises
3️⃣ CET totale
✅ Calcul de la CFE
📌 Base de la CFE
La CFE est calculée sur la valeur locative des biens passibles de taxe foncière utilisés par l'entreprise.
Pour une SCI propriétaire, c'est la valeur locative cadastrale de ses immeubles.
CFE = 45 000 € × 26,50 % = 11 925 €
✅ Analyse CVAE
CA de la SCI = 180 000 € < 500 000 €
→ SCI non assujettie à la CVAE
CVAE = 0 €
📊 CET totale
| CFE | 11 925 € |
| CVAE | 0 € |
| CET TOTALE | 11 925 € |
🧠 CE QUE VOUS DEVEZ RETENIR À VIE
- CET = CFE + CVAE (remplace l'ancienne taxe professionnelle)
- CFE = valeur locative × taux communal
- CVAE = due si CA > 500 000 €
- SCI = assujettie à la CFE sur ses immeubles
- Exonérations possibles : zones franches, nouvelles entreprises...
📊 Activité Type 3 : Analyser et établir les prévisions financières
À partir des annexes 11 et 12, réalisez l'analyse financière du patrimoine et étudiez le projet d'acquisition.
Rentabilité locative du patrimoine actuel
Calculez les indicateurs de rentabilité locative pour chaque immeuble et pour le patrimoine global.
1️⃣ Rendement locatif brut par immeuble
Formule : Rendement brut = (Loyer annuel HT / Prix acquisition) × 100
| Immeuble | Loyer annuel | Prix acquisition | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| A – Le Studio | 54 000 € | 480 000 € | % |
| B – L'Ampli | 72 000 € | 620 000 € | % |
| C – La Scène | 54 000 € | 750 000 € | % |
| PATRIMOINE GLOBAL | 180 000 € | 1 850 000 € | % |
2️⃣ Rendement locatif net
Formule : Rendement net = ((Loyers - Charges) / Prix acquisition) × 100
📋 Charges annuelles du patrimoine
| Charges de copropriété | 9 250 € |
| Taxe foncière | 12 400 € |
| Assurances | 4 800 € |
| Honoraires de gestion | 9 600 € |
| Frais de comptabilité | 3 600 € |
| TOTAL CHARGES | 39 650 € |
3️⃣ Rendement au m²
✅ Rendements bruts par immeuble
| Immeuble | Calcul | Rendement |
|---|---|---|
| A – Le Studio | 54 000 / 480 000 × 100 | 11,25 % |
| B – L'Ampli | 72 000 / 620 000 × 100 | 11,61 % |
| C – La Scène | 54 000 / 750 000 × 100 | 7,20 % |
| GLOBAL | 180 000 / 1 850 000 × 100 | 9,73 % |
✅ Rendement net global
Rendement net = 140 350 / 1 850 000 × 100 = 7,59 %
✅ Loyer au m²
Soit environ 10,49 €/m²/mois
📊 Analyse comparative
- Immeuble B (L'Ampli) : meilleur rendement (11,61 %) → acquisition optimale
- Immeuble C (La Scène) : rendement plus faible (7,20 %) → acquisition récente, loyer sous-évalué ?
- Rendement moyen du marché : entre 5 % et 8 % → patrimoine performant
🧠 CE QUE VOUS DEVEZ RETENIR À VIE
- Rendement brut = Loyers / Prix × 100
- Rendement net = (Loyers - Charges) / Prix × 100
- Bon rendement locatif : > 6-7 % net
- Attention : ne pas confondre rendement et rentabilité (avec effet de levier)
Projet d'acquisition – Immeuble D « Le Vinyl »
À partir de l'annexe 12, étudiez la rentabilité du projet d'acquisition du 4ème immeuble.
1️⃣ Coût total d'acquisition
2️⃣ Rendement locatif prévisionnel
3️⃣ Calcul de la mensualité d'emprunt
📐 Formule de la mensualité constante
M = K × (t / (1 - (1+t)^-n))
Où : K = capital, t = taux mensuel, n = nombre de mensualités
4️⃣ Cash-flow annuel prévisionnel
✅ Coût total d'acquisition
+ Frais de notaire : 45 000 €
= Coût total : 625 000 €
✅ Rendements prévisionnels
52 000 / 625 000 × 100 = 8,32 %
Rendement net :
(52 000 - 8 000) / 625 000 × 100 = 7,04 %
✅ Calcul de la mensualité
t = 3,20 % / 12 = 0,2667 % = 0,002667
n = 20 × 12 = 240 mois
M = 500 000 × (0,002667 / (1 - (1,002667)^-240))
M = 500 000 × (0,002667 / (1 - 0,5279))
M = 500 000 × (0,002667 / 0,4721)
M = 500 000 × 0,005649
M ≈ 2 824 €
✅ Cash-flow annuel
Annuités = 2 824 × 12 = 33 888 €
Cash-flow = 44 000 - 33 888 = + 10 112 €
✅ AVIS SUR LE PROJET
Le projet est FAVORABLE :
- ✅ Rendement net (7,04 %) proche du patrimoine existant (7,59 %)
- ✅ Cash-flow positif dès la 1ère année (+10 112 €)
- ✅ L'opération s'autofinance grâce à l'effet de levier
- ✅ Diversification du patrimoine
Recommandation : Valider le projet sous réserve d'une due diligence sur l'immeuble.
Bilan fonctionnel et équilibre financier
À partir de l'annexe 11, établissez le bilan fonctionnel simplifié et calculez les indicateurs d'équilibre financier.
1️⃣ Bilan fonctionnel condensé
EMPLOIS
RESSOURCES
2️⃣ Indicateurs d'équilibre
✅ Bilan fonctionnel condensé
| EMPLOIS | Montant | RESSOURCES | Montant |
|---|---|---|---|
| Emplois stables (immo brutes) | 1 850 000 | Capitaux propres | 894 965 |
| Amortissements | 295 515 | ||
| Emprunts + Dépôts garantie | 471 020 | ||
| Total ES | 1 850 000 | Total RS | 1 661 500 |
| ACE (créances) | 8 500 | PCE (fournisseurs + dettes fiscales) | 322 000 |
| Trésorerie active | 125 000 | Trésorerie passive | 0 |
| TOTAL | 1 983 500 | TOTAL | 1 983 500 |
✅ Indicateurs d'équilibre
FRNG = 1 661 500 - 1 850 000 = -188 500 €
BFR = ACE - PCE
BFR = 8 500 - 322 000 = -313 500 €
TN = FRNG - BFR
TN = -188 500 - (-313 500) = +125 000 €
⚠️ Analyse de la structure financière
- FRNG négatif : les emplois stables ne sont pas entièrement financés par les ressources stables
- BFR négatif (ressource) : normal pour une SCI (encaissements avant décaissements)
- TN positive : le BFR négatif compense le FRNG négatif
→ Structure classique d'une SCI à l'IS avec un bon niveau de trésorerie.
🧠 CE QUE VOUS DEVEZ RETENIR À VIE
- FRNG = Ressources stables - Emplois stables
- BFR = ACE - PCE
- TN = FRNG - BFR = Tréso active - Tréso passive
- SCI = BFR souvent négatif (loyers d'avance, pas de stocks)
- Les 3 grandeurs sont liées : TN = FRNG - BFR
🎯 Conseils et Formules pour l'examen
Formules indispensables – SCI Immobilière
Dotation = Valeur composant / Durée composant
Terrain NON amortissable (≈ 20 % du prix)
= (Loyer annuel / Prix acquisition) × 100
Bon rendement : > 6-8 %
= ((Loyer - Charges) / Prix) × 100
Charges : TF, gestion, assurance, copro...
M = K × (t / (1 - (1+t)^-n))
K = capital, t = taux mensuel, n = mois
= Loyers nets - Annuités emprunt
Positif = autofinancement
Exigible sur ENCAISSEMENTS
Option TVA → récupération possible
Art. 260-2° CGI
⚠️ Particularités fiscales SCI à l'IS
- Pas de taux réduit PME 15 % → Taux unique 25 %
- Amortissements déductibles (contrairement à l'IR)
- Plus-values = régime professionnel
- CFE obligatoire sur valeur locative
- CVAE si CA > 500 000 €
Synthèse des Réponses – SCI LES MUSIC'IMMO
📋 Récapitulatif des valeurs clés
📝 AT1 – Écritures d'inventaire
| Dotations amortissements (3 imm.) | 58 953 € |
| Provision ravalement | 15 000 € |
| Loyers à recevoir Q4 | 45 000 € |
| ICNE emprunt | 857 € |
🧮 AT2 – Fiscal
| Résultat fiscal | 72 000 € |
| IS (25 %) | 18 000 € |
| CFE | 11 925 € |
| CVAE | 0 € |
| Résultat net | 54 000 € |
📊 AT3 – Analyse
| Rendement brut global | 9,73 % |
| Rendement net global | 7,59 % |
| FRNG | -188 500 € |
| BFR | -313 500 € |
| Trésorerie nette | +125 000 € |
🏢 Projet Immeuble D
| Coût total acquisition | 625 000 € |
| Rendement brut | 8,32 % |
| Rendement net | 7,04 % |
| Mensualité emprunt | ≈ 2 824 € |
| Cash-flow annuel | +10 112 € |